Con la finalidad de proteger los intereses del Banco sin afectar la dinámica del negocio, se debe procurar realizar una evaluación más profunda e integral respecto a valoración de la vida útil remanente de las edificaciones que forman parte del bien dado en garantía reflejado en el informe pericial.
Dado lo anterior, se propone realizar las siguientes valoraciones de acuerdo a las condiciones que se presente en la solicitud de crédito como justificante y mitigante de riesgo:
Primero
Si la vida útil de las edificaciones no es acorde al plazo del crédito que está solicitando el cliente, se podría determinar trabajar únicamente con el valor del terreno siempre y cuando el valor asignado al mismo se ajuste al monto del crédito de acuerdo a los márgenes de aceptación del producto.
Esto no excluye que se realice el proceso de aseguramiento de todas las edificaciones contempladas o no contempladas en la valoración descrita anteriormente, siempre que las mismas cuenten con todas las condiciones necesarias para tal fin.
Si producto de la valoración anterior el cliente no está anuente al aseguramiento de las edificaciones, se debe de proceder conforme se instruye en el formulario 352 SD (referencia garantía hipotecaria, punto 30).
Segundo:
Eliminar del cuadro de garantía aquellas edificaciones que tengan una vida útil remanente menor, con relación al plazo del crédito propuesto. Las edificaciones cuya vida útil es igual o superior al plazo del crédito, se deben de considerar de acuerdo a los márgenes de aceptación vigentes en cada producto. Lo anterior no excluye que todas las edificaciones valoradas y que forman parte del bien cumplan con el proceso de aseguramiento.
Tercero:
Para aquellos casos que tengan varias edificaciones con vidas útiles diferentes y que dentro de estas, algunas tengan vidas útiles remanentes menores al plazo del crédito, se puede realizar un ejercicio de valoración que abarque las amortizaciones vs el plazo en que se cubre el monto de las mismas. Por ejemplo:
- Crédito vivienda por ¢59.720.000,00 a un plazo de 30 años con una condición de tasa escalonada TBP+4.60% (para efectos del cálculo se debe de tomar el plus más alto).
- El bien dado en garantía presenta las siguientes condiciones:
- Terraza con un valor de ¢4.020.000,00, vida útil remanente de 26 años.
- Muro frontal con un valor de ¢1.225.000,00, vida útil remanente de 19 años.
- Lo anterior genera un total de ¢5.225.000,00.
Con las condiciones descritas del crédito, en la cuota #98 (aproximadamente a los 8 años), se amortiza el valor de las edificaciones que presentaron una vida útil remanente menor con relación al plazo del crédito.
El ejercicio anterior nos permite determinar que a pesar de contemplar el plazo máximo permitido por el producto y que dichas edificaciones cuenta con una vida útil remanente menor al mismo, se mitiga el riesgo, aunado a esto contamos con la posibilidad de que el terreno año a año obtenga una plusvalía, lo cual favorece la posición del Banco.
Para aquellos casos en que todas las edificaciones valoradas presenten una vida útil remanente menor al plazo del crédito se recomienda valorar con cada superior inmediato si el plazo del crédito debe de ajustarse a la vida útil en mención, si se decide aplicar un procedimiento diferenciado, el mismo debe de ser debidamente respaldado por el gerente con atribuciones.
Cuarto:
Aquellos casos en los cuales la garantía aportada presenta varias edificaciones con vidas útiles diferentes y que dentro de estas, algunas tengan vidas útiles remanentes menores al plazo del crédito, se puede valorar la opción de promediar los distintos valores de vida útil remanente asignados a cada edificación (promedio simple de los años), ajustando el plazo del crédito al resultado obtenido.
Es importante que los promotores y validadores analicen las condiciones del crédito de forma conjunta con su superior inmediato con la finalidad de valorar las opciones anteriormente descritas, y en caso de aplicarse las mismas, se detallen y se justifiquen dentro del memorándum del caso.
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